O salão de festas residencial é um espaço destinado ao lazer e à diversão dos moradores do condomínio. No entanto, para garantir que essa área seja aproveitada da melhor forma possível, sem gerar dores de cabeça e desentendimentos, é essencial uma organização adequada e medidas eficazes.
Aqui, apresentamos cinco soluções para prevenir problemas e tornar o uso do salão de festas condominial uma experiência agradável para todos os envolvidos. Ao final do texto, você também encontrará um modelo gratuito de regras de salão de festas. Continue lendo!
5 dicas valiosas para gerenciar o salão de festas do seu condomínio com eficiência
Defina critérios para uso e reserva do espaço
O salão de festas é um benefício que o condomínio oferece a seus moradores, e é fundamental valorizar e preservar esse espaço.
Uma prática comum é estabelecer critérios de merecimento para o uso do salão, como garantir que os apartamentos estejam em dia com as obrigações financeiras ou não tenham recebido multas graves por mau uso anteriormente.
Ao permitir que todos usufruam das dependências do condomínio igualmente, essas medidas visam incentivar a adimplência e o cuidado com o patrimônio comum.
Geralmente, são estratégias eficientes para manter o espaço em ordem e garantir que todos os moradores tenham a oportunidade de usufruir do salão.
Estipule prazos para reserva e desistência
A fim de promover uma organização adequada e a responsabilidade dos moradores, é necessário definir prazos para a reserva do salão de festas e, igualmente importante, para a desistência.
Dessa forma, evita-se que outros moradores sejam prejudicados por reservas canceladas em cima da hora.
Definir esses prazos com antecedência é essencial para que os responsáveis pela administração do salão possam planejar e organizar as atividades com eficiência, garantindo um aproveitamento justo e equitativo do espaço.
Estabeleça valores para a taxa de limpeza
A limpeza é um aspecto crítico para manter o salão de festas em condições ideais para o uso.
Para evitar desentendimentos e garantir a padronização da limpeza, é recomendável estabelecer uma taxa de limpeza acordada em reunião de assembleia.
Com essa taxa, ao final de cada reserva, um profissional de limpeza é contratado para garantir que o salão esteja devidamente higienizado para a próxima utilização.
Dessa forma, todos os moradores podem usufruir do espaço sem preocupações com a limpeza após o evento.
Determine horários de uso adequados
Além do horário de silêncio já estabelecido pelo condomínio, é importante considerar o horário de uso do salão de festas.
A movimentação de convidados e o barulho gerado durante as celebrações podem perturbar o sossego dos moradores, principalmente em horários tardios.
Definir intervalos de tempo para o uso do salão, de acordo com as normas e características do condomínio, evita problemas e reduz a probabilidade de conflitos entre os moradores. Assim, o espaço pode ser desfrutado com harmonia e respeito aos outros condôminos.
Tenha um termo de responsabilidade
Para assegurar que todos os usuários do salão de festas estejam cientes das normas e cuidados necessários para o uso adequado do espaço, é imprescindível a criação de um Termo de Responsabilidade.
Esse documento formal contém informações relevantes sobre o funcionamento do salão, as regras do condomínio, o horário permitido de utilização e demais detalhes para uma melhor organização.
Tanto o morador que reserva o espaço quanto o síndico devem assinar esse termo, garantindo o entendimento mútuo e reforçando o compromisso com a conservação e respeito ao salão.
Modelo gratuito de regras de salão de festas de condomínio
O salão de festas residencial é um ambiente de lazer e entretenimento que deve ser cuidado e utilizado com responsabilidade por todos os moradores do condomínio.
Ao estabelecer critérios claros para o uso, definir prazos adequados, garantir a limpeza regular, determinar horários compatíveis e utilizar um Termo de Responsabilidade, o condomínio pode criar um ambiente mais harmonioso e propício para a convivência em comunidade.
Dessa forma, todos poderão desfrutar do espaço de forma consciente e sem transtornos, tornando as festividades condominiais uma experiência agradável para todos.
Faça o download de um modelo de regras e utilize-as para organizar o salão de festas do seu condomínio. Clique para baixar gratuitamente!
O que ocasiona a má gestão do síndico? A rotina de um síndico implica em se envolver em diversos assuntos referentes ao condomínio, resolver problemas novos e sem se esquecer de realizar as atividades habituais.
São tantas as responsabilidades e imprevistos que, se não houver cuidado e um método a ser seguido para a gestão de condomínio, certamente haverá muitos prejuízos para a administração do síndico e vida de todos os moradores.
Como ser um síndico de sucesso?
Se você tem visto algumas atitudes que estão impactando para uma má gestão do síndico, é importante entender a trajetória do cargo. Para isso, preparamos dicas de como ser um bom síndico e evitar a má gestão do condomínio. Então vamos lá!
Limite o desgaste: É fundamental que o síndico aprender a limitar o desgaste com a gestão do condomínio.
Divida as funções e responsabilidades: Aproveite para dividir atividades da gestão do condomínio, como auxílio no atendimento aos moradores ou organização de documentos contábeis.
Conheça a legislação: Leia, pesquisa e, se necessário, busque o auxílio de profissionais da área jurídica.
Seja organizado: Reserve um momento da sua rotina de trabalho para focar em organizar a sua agenda, documentos e atividades.
Perceba as demandas: a melhor maneira é utilizar a técnica da matriz da gestão de tempo.
Tenha autoridade sem autoritarismo: a transparência, respeito mútuo e boa vontade devem ser as peças principais no seu mandato de síndico.
Conheça bem o condomínio: é preciso conhecer a rotina do condomínio para definir as melhores práticas a serem aplicadas na gestão.
Aja com criatividade: E a criatividade é uma forma de alcançar esse objetivo e pode trazer benefícios a todos.
Não descuide da manutenção: A manutenção do condomínio é primordial para garantir de harmonia e segurança.
Tenha uma boa estratégia de comunicação: não deixe que isso seja um empecilho na sua trajetória de síndico do condomínio.
Quais são as habilidades necessárias para ser síndico?
Para evitar a má gestão do síndico é importante que o mesmo possua alguns atributos. Será que você possui todas as habilidades indispensáveis para ser síndico? Conheça algumas delas:
Para evitar a má gestão do síndico ele deve ter uma boa comunicação para manter o relacionamento com moradores e funcionários;
Ter afinidade com áreas como administração, contabilidade, direito, recursos humanos e finanças;
Para que não haja uma má gestão do síndico, ele deve saber lidar com pessoas, gerenciar crises e apaziguar conflitos;
Ter paciência para driblar os problemas que surgem no dia a dia;
Ser organizado para manter tarefas e documentos em ordem;
Ter empatia e buscar sempre preservar bem-estar dos condôminos;
Outro ponto importantíssimo que evita a má gestão do síndico é o interesse em manter-se atualizado e sempre em busca de formas novas de facilitar o trabalho e melhorar a vida condominial.
O que configura a má gestão do síndico?
Para que o período como síndico aconteça de forma tranquila, organizada e sem deixar nada de fora, veja quais os maiores erros cometidos na gestão de condomínio e como preveni-los:
1. Falta de Organização Financeira
Muitos síndicos sofrem pela falta de uma gestão financeira eficiente, com controles disciplinados de gastos, datas, e vencimentos. É indispensável que se faça uso de um software para registros e acompanhamento das movimentações do caixa do condomínio, para que o síndico acompanhe e preencha tudo com rigor. A parte financeira deve sempre ter o máximo de transparência frente aos demais moradores, e por isso depende de um preparo, tanto para ter as informações corretas e saber a situação financeira do condomínio, quanto para a prestação de contas obrigatória para o condômino.
A lei de condomínio do Código Civil foi elaborada para regular aspectos básicos que a organização do condomínio deve seguir. A lei tem o objetivo de garantir o bem estar e harmonia na vida dos moradores, dessa forma é de extrema importância que a lei seja conhecida e defendida pelo síndico, caso contrário há margem para desentendimentos, desigualdade e prejuízos. Depois do Código Civil, prevalece o que consta na Convenção do Condomínio, e ainda os princípios de convivência presentes do Regimento Interno, ambos devem ser comunicados e citados sempre para que todos os condôminos estejam cientes, e que caso não haja cumprimento, haverá multas. Se as normas não forem seguidas, o síndico perde sua autoridade, e a convivência é comprometida, o que pode vir a causar ações judiciais se alguém sentir-se prejudicado, sendo do condomínio ou não.
3. Má Comunicação
A maioria dos problemas recorrentes é devida à falta de comunicação ou má realização da mesma. É dever do síndico garantir que as informações sejam passadas de forma legitima e a todos, caso contrário pode gerar desconfiança dos moradores, intrigas e mal entendidos que podem prejudicar alguém. A forma como acontece a coleta de lixo, o horário do silêncio, manutenções que serão feitas, e todas as demais ocorrências que um condomínio vivencia devem ser avisadas, pois quando se trata da vida nessa pequena comunidade, uma pequena mudança pode prejudicar gravemente a realidade de um dos moradores.
4. Ausência do Síndico
Em muitos casos, o síndico não pode estar presente quando algum problema surge ou algo deve ser resolvido, todavia isso não impede que ele não possa estar a par dos acontecimentos e resolva assim que possível. Quando o síndico não pode estar presencialmente no cotidiano, devem ser adotadas medidas que contornem essa circunstância, para que os contratempos possam ser resolvidos, mas sem o síndico prejudicar sua rotina, seja profissional, de viagens, lazer, e afins. Por isso, quando o condomínio tem um síndico com agenda cheia, deve-se investir em ferramentas e opções de comunicação interna, para que nenhum dos lados tenha que sacrificar-se tanto.
5. Falta de Manutenção Regular
Os condomínios devem ter uma periodicidade e compromisso com as manutenções necessárias para a estrutura do local. Além de reformas e ajustes inusitados, a revisão e manutenção devem ser frequentes, senão a segurança dos condôminos é fragilizada, e a estrutura é desgastada, o que pode causar gastos ainda maiores e urgentes ao passar do tempo. Assim, deve haver uma conscientização e planejamento para que tudo seja fiscalizado e se garanta a segurança e conservação da condição física dos prédios ou conjunto de casas.
Conheça os deveres e evite a má gestão do síndico
Para evitar erros futuros é importante que as atribuições e deveres do síndico estejam bem definidos. Para isso, é importante saber quais são as obrigações do síndico para com os condôminos.
Representar ativa e passivamente o condomínio: compete ao síndico representar ativa e passivamente o condomínio, sendo esse, talvez, o seu principal dever.
Combater a inadimplência: Manter as contas em dia é um do deveres do síndico.
Contratar prestadores de serviços para a manutenção do condomínio: Para manter tudo em ordem, o síndico precisa contar com os serviços de vários profissionais.
Zelar pela segurança e prevenir acidentes: É um dos deveres do síndico garantir que o condomínio esteja protegido de assaltos e arrombamentos.
Manter as contas do condomínio em dia: além da cobrança das contribuições e do combate à inadimplência é fundamental que o síndico seja pontual com as contas a pagar.
Organizar reuniões: É dever do síndico organizar reuniões de condomínio, sendo que deverá haver pelo menos uma assembleia ao ano.
Infelizmente, nem sempre a gestão do síndico satisfaz todos os condôminos. Má gestão, falta de transparência ou não agir conforme o interesse coletivo são os principais motivos que levam à destituição de síndico.
A medida é um direito legal dos moradores de condomínios. Entretanto, ela deve ser aplicada conforme as regras estipuladas pelo Código Civil. Confira o processo de destituição de síndico:
Qual o tempo de mandato de um síndico?
De acordo com a Lei 10.406/2002 o tempo máximo de mandato de um síndico é de dois anos, sem qualquer tipo de permissão para que esse período seja excedido.
Destituição de síndico: Código Civil
Em primeiro lugar, precisamos compreender a jurisprudência sobre destituição do síndico. No Código Civil, é o artigo 1.349 que determina o direito dos moradores a interromper o mandato do síndico. Confira a cláusula na íntegra:
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Isso quer dizer que, se o síndico não administrar o condomínio conforme as leis, ele poderá ser retirado do cargo. É importante lembrar que o condomínio é uma entidade democrática e o síndico trabalha como representante dos interesses dos condôminos. Portanto, autoritarismo e se achar o dono do prédio não são atitudes que combinam com a profissão. Ademais, a má administração do condomínio e a prática de ilegalidades podem resultar em processos judiciais, além da própria interrupção do mandato.
Quais são os motivos que podem levar a Destituição de síndico?
Não é sempre que a vida em condomínio significa garantia de harmonia. Em diversas situações, existem atritos entre o síndico e moradores. No entanto, simples desavenças não são razões suficientes para depor o síndico. Da mesma forma, má gestão é um termo amplo e subjetivo, que deve ser analisado com cautela.
Os motivos plausíveis para a destituição de síndico são descritos no Art. 1349. Da mesma maneira, descumprir os deveres do síndico descritos no Art. 1348 do Código Civil, bem como o Art. 22 da Lei 4.591/64 também é premissa para convocar a demissão do síndico.
Para simplificar, montamos uma lista com motivações justas para a retirada do síndico:
Praticar irregularidades, como atos ilegais ou desfalque nas contas do condomínio. Nesse caso, condôminos ou conselho fiscal precisam apresentar provas de fraudes ou demais crimes;
Desobedecer às determinações tomadas em assembleia geral;
Não contribuir para a conservação das áreas comuns do empreendimento.
Desse modo, o síndico poderá ser destituído se deixar de cumprir suas responsabilidades perante o condomínio.
Como exonerar um síndico?
A exoneração do síndico segue o mesmo caminho da eleição. Ou seja, a assembleia que elegeu, exonera.
O processo para eleição é simples basta apenas a maioria dos presentes. Para exoneração, a assembleia deve fazer uma convocação, utilizando para tanto, o apoio de 25% dos proprietários, e com esse número convocar uma assembleia e com 50% + 1 dos presentes, efetivarem a exoneração do síndico.
Como fazer a destituição do síndico?
Como citamos anteriormente, o Art. 1349 explica que a destituição de síndico deve ser feita durante uma assembleia condominial. Geralmente, essas reuniões de condomínio são convocadas pelo síndico. Mas você sabia que, legalmente, os moradores podem convocar uma assembleia sem o aval do gestor?
Reunião para destituição de síndico
Como citamos anteriormente, o Art. 1349 explica que a destituição de síndico deve ser feita durante uma assembleia condominial. Geralmente, essas reuniões de condomínio são convocadas pelo síndico. Mas você sabia que, legalmente, os moradores podem convocar uma assembleia sem o aval do gestor?
Isto é possível de acordo com o Art. 1.355, que determina que assembleias extraordinárias também podem ser convocadas pelos próprios condôminos. Para isso, é preciso arrecadar as assinaturas de 1/4 dos condôminos e reuni-las em um abaixo-assinado para destituir o síndico.
Após arrecadar todas as assinaturas necessárias, os moradores devem criar um edital de convocação para destituição de síndico. Em suma, essa convocação deve explicar de forma clara quais os motivos pelo qual o síndico está sendo cobrado. De maneira alguma a ordem do dia deve ser “assuntos gerais”.
Um erro bastante comum na convocação desse tipo de assembleia é não convidar todos os condôminos. A Lei de Condomínio indica que nenhuma assembleia poderá ser deliberada se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. Assim sendo, nenhum morador deve ser excluído dessa reunião – mesmo os que fazem parte da administração atual.
Essa convocação pode ser entregue via correspondência, circular ou sistema de gestão do condomínio. Também é importante colocar uma cópia da convocação em ambientes de bastante movimentação do condomínio, como elevadores ou hall de entrada.
No momento da reunião de destituição de síndico, os condôminos deverão apresentar suas acusações e devidas provas. Em contrapartida, o síndico vigente tem o direito de apresentar a sua defesa e dar as suas explicações.
Por ser um momento polêmico, é natural que as pessoas fiquem com os ânimos à flor da pele. Em vista disso, deve-se evitar brigas, acusações e sobretudo ofensas. O síndico que se sentir ofendido ou injustiçado poderá entrar com uma ação de danos morais.
Em seguida, os condôminos presentes na assembleia devem discutir sobre o tema e definir se darão continuidade na cassação do mandato do síndico. Se a resposta for positiva, é feita a votação. O quórum para destituição de síndico é de maioria absoluta dos presentes, sendo 50% mais um.
Todo esse evento deverá ser reproduzido na ata de destituição do síndico. Por sua vez, cópias desse documento deverão ser enviadas para todos os condôminos conforme as estipulações da legislação interna condominial.
Em conclusão, respeitar cada uma das etapas desse processo possibilita que tudo seja feito conforme as regras. Logo, não se torna necessário utilizar uma carta de destituição de síndico ou buscar como destituir um síndico judicialmente.
Quantos votos precisa para destituir um síndico
Em seguida, os condôminos presentes na assembleia devem discutir sobre o tema e definir se darão continuidade na cassação do mandato do síndico. Se a resposta for positiva, é feita a votação. O quórum para destituição de síndico é de maioria absoluta dos presentes, sendo 50% mais um.
Todo esse evento deverá ser reproduzido na ata de destituição do síndico. Por sua vez, cópias desse documento deverão ser enviadas para todos os condôminos conforme as estipulações da legislação interna condominial.
Destituição do Síndico profissional
Para destituição do síndico profissional, o correto é a convocação de uma assembleia para essa finalidade, seguindo o que diz o Art. 1.349 do Código Civil: De acordo com o Art 1.349: A assembléia especialmente convocada com essa finalidade, poderá, através do voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar qualquer tipo de irregularidades, não prestar contas ou não administrar o condomínio de maneira conveniente.
Para destituição do síndico profissional, é necessário a aprovação de 50% mais um do número total de condôminos. Em conclusão, respeitar cada uma das etapas desse processo possibilita que tudo seja feito conforme as regras. Logo, não se torna necessário utilizar uma carta de destituição de síndico ou buscar como destituir um síndico judicialmente.
O conselho fiscal pode destituir o síndico?
O papel do conselho fiscal é o de apenas aconselhas, como o próprio nome já diz. Em alguns regulamentos internos, o conselho pode ter outras funções, tais como assinar cheques e contratos em conjunto com o síndico, por exemplo. Somente uma decisão assemblear tem poder para destituir o síndico.
Destituição de síndico – quem assume o cargo?
Em geral, a convenção do condomínio define que é o subsíndico quem assume o lugar do síndico deposto. Caso contrário, é preciso realizar uma votação em assembleia geral especialmente convocada com esta finalidade.
Agora você já está preparado caso essa situação aconteça! Destituições de síndicos são um tanto quanto traumáticas para o condomínio. Porém, não há o que temer quando tudo é feito conforme as normas.
O síndico ainda é a personalidade mais lembrada quando se pensa em administração de condomínio. Reclamações, problemas e até mesmo elogios estão sempre voltados à figura do síndico. Sendo assim, qual é a função do subsíndico ou subsíndica no contexto das responsabilidades da gestão de condomínio?
Por lei, o Art. 1347 do Código Civil atribui ao síndico o compromisso com os atos administrativos do condomínio. No entanto, o Art. 1348 determina que o síndico pode contar com a assessoria de terceiros para realizar essas atividades condominiais. E é nessa ajudinha extra que entra o cargo de subsíndico.
O que diz a legislação sobre subsíndico?
O Código Civil se omite com relação à definição das funções de subsíndico, dando autoridade para o que for expresso na convenção do condomínio. Sendo assim, cabe ao condomínio identificar as necessidades e atribuições deste novo personagem dentro da administração.
Além de determinar se o condomínio deve ou não ter subsíndico, a convenção também deve abordar as seguintes questões acerca do assunto:
Detalhes sobre a eleição de subsíndico:
Qual a periodicidade?
Qual o prazo limite de mandato?
Há permissão de reeleição?
Quem pode ser subsíndico?
O subsíndico pode ser qualquer pessoas que seja proprietário(a) de unidade condominial. Auxiliando o síndico, e até mesmo representando o síndico, quando esse não se fizer presente.
Como ser um bom subsíndico?
A exemplo do cargo de síndico, é possível ser um bom subsíndico através de ações como:
Agir de maneira a manter a harmonia e tranquilidade;
Conhecer a legislação;
Ser organizado;
Ser autoritário, mas sem impor autoritarismo;
Conhecer o condomínio e os moradores;
Agir de modo criativo;
Nunca descuidar da manutenção;
Ser comunicativo;
Saber ouvir;
Ter empatia.
Há limite no número de subsíndicos?
Condomínios com mais de uma torre ou bloco podem contar com um subsíndico por edificação, caso seja necessário.
Em que situações o subsíndico assume a posição de síndico?
Durante o período de férias do síndico;
Nas ausências de curto prazo;
Em caso de renúncia, destituição ou morte do antigo síndico.
Quem representa o condomínio em juízo?
O único que representa o condomínio em juízo é o síndico. Ele representa a coletividade do condomínio, agindo nos limites da convenção e sob a fiscalização da assembleia, praticando os atos de defesa e de interesses comuns. Nas ações movidas contra o condomínio ele pode ser citado e tem poderes para representar e defender a comunidade.
Subsíndico pode representar condomínio?
O subsíndico não dispõe de poderes para representar em juízo o condomínio, ressalvadas hipóteses legais. Não se admite o processamento de recurso, estando ausente pressuposto de admissibilidade consistente na representação processual do recorrente. Inteligência do artigo 41, § 2º, da Lei nº 9.099/95.
Condomínio oferece remuneração para subsíndico?
Por ser apenas um cargo auxiliar, não é comum o subsíndico receber salário. Porém, condomínios com grandes demandas, podem oferecer algum tipo de honorário.
Se houver remuneração para subsíndico, o valor deverá ser estipulado por convenção e o condomínio deverá arcar com as mesmas contribuições previdenciárias que o síndico.
Assim como o conselho fiscal, o subsíndico deve ser eleito através de uma reunião de assembleia previamente convocada. No entanto, não é obrigatório eleger o subsíndico no mesmo momento da eleição do síndico. Ou seja, é possível fazer votações em reuniões separadas, sempre levando em consideração o que diz a legislação condominial.
Direitos e deveres do Subsíndico
Como explicamos anteriormente, os direitos e deveres dos subsíndicos são definidos pela convenção do condomínio. Da mesma forma, as responsabilidades desse profissional também são estabelecidas pelo documento.
Em geral, podemos resumir os deveres mais comuns dos subsíndicos na seguinte lista:
Manter contato frequente com o síndico;
Compreender quais são os objetivos da gestão;
Ter conhecimento sobre o que está acontecendo dentro do condomínio;
Agir como porta-voz dos moradores do prédio, bloco ou torre que representa;
Saber como se posicionar perante reclamações dos moradores;
Realizar reuniões com o síndico do condomínio;
Respeitar as normas estabelecidas pela convenção, regimento interno e decisões tomadas em assembleia;
Cada empreendimento condominial deve estipular quais são os deveres do subsíndico, com base nas suas próprias necessidades. Essas informações, bem como os direitos do subsíndico, devem ser aprovadas em assembleia geral e, em seguida, incluídas à convenção do condomínio.
Quais as funções de um subsíndico?
As principais funções do subsíndico são:
Manter contato frequente com o síndico;
Compreender quais são os objetivos da gestão;
Ter conhecimento sobre o que está acontecendo dentro do condomínio;
Agir como porta-voz dos moradores do prédio, bloco ou torre que representa;
Saber como se posicionar perante reclamações dos moradores;
Realizar reuniões com o síndico do condomínio;
Respeitar as normas estabelecidas pela convenção, regimento interno e decisões tomadas em assembleia;
Oferecer um meio de comunicação direta com os condôminos, através de redes sociais ou softwares de gestão condominial.
No entanto é preciso salientar que cada condomínio estipula quais são as funções e obrigações do subsíndico com base em suas próprias necessidades.
Saiba mais sobre as responsabilidades do subsíndico do condomínio com esse vídeo explicativo:
Ao contrário do que muitos pensam, o fundo de reserva não é apenas uma poupança do condomínio. A medida é uma das peças fundamentais na gestão financeira condominial. Por isso, é preciso que o síndico compreenda a função e a jurisprudência do fundo de reserva do condomínio. Além disso, também é importante entender como usá-lo corretamente. Vamos lá?
O que é o fundo de reserva?
Em síntese, o fundo de reserva é um estoque de dinheiro feito para garantir que o condomínio consiga realizar investimentos porvir. Sua principal função é dar suporte financeiro para futuros investimentos do condomínio, como obras e manutenções ou pagamento de despesas emergenciais.
Para que serve o fundo de reserva do condomínio?
A sua principal função é dar suporte financeiro para futuros investimentos do condomínio, como obras e manutenções ou pagamento de despesas emergenciais.
Fundo de reserva do condomínio: como pode ser usado?
O fundo de reserva pode ser usado para bancar despesas que são emergenciais, indispensáveis ou que não foram abordadas pela previsão orçamentária anual. Como exemplo, pode-se utilizar o fundo de reserva para consertar problemas causados por vazamentos entre apartamentos. Ou então, pagar pela instalação de um sistema de segurançanovo para o condomínio.
Embora não seja adequado, a quantia também pode ser utilizada para custear despesas ordinárias do condomínio caso o empreendimento entre em situação de emergência. No entanto, essa medida só pode ser tomada com o aval da assembleia geral e autorização da convenção do condomínio. Nesses casos, o síndico deve se responsabilizar para repor o saldo antes existente.
Fundo de reserva do condomínio: legislação
É a Lei nº 4.591/64, mais conhecida como Lei do Condomínio, que instituiu a cobrança do fundo de reserva. Segundo a lei, é a convenção o documento que determina as normas acerca da quantia.
Isso significa que o Código Civil brasileiro não regula pormenores sobre o fundo de reserva. Portanto, a cobrança e a utilização dos valores devem ser realizados conforme as regras da legislação interna do condomínio. É a convenção do condomínio que determina:
O valor da contribuição conforme porcentagem da cota condominial (geralmente 5% a 10%);
Se a cobrança será feita por prazo indeterminado ou por um determinado período;
Qualquer mudança no fundo de reserva deverá ser feita em reunião do condomínio. Da mesma forma, caso a convenção não ofereça informações sobre o assunto, é necessário aprová-las em assembleia. Para ambas as situações, o quórum necessário é de dois terços dos condôminos.
Quem deve pagar o fundo de reserva o inquilino ou o proprietário?
A contribuição para o fundo de reserva é obrigatória a todos os condôminos. Ou seja, todos os proprietários de unidades condominiais devem colaborar para a arrecadação. Como citado anteriormente, a cobrança deve ser feita conforme o estipulado pela convenção e regimento interno.
Participação do inquilino
Uma dúvida recorrente em condomínios é sobre quem é o responsável por pagar o fundo de reserva: inquilino ou proprietário. De acordo com a Lei nº 8.245/91, a quantia só deve ser paga pelo inquilino quando for necessária a reposição deste, seja ela parcial ou total. Isso quer dizer que, caso o condomínio precise utilizar o dinheiro para realizar uma obra emergencial, é o locatário quem deverá participar do custeio das despesas. Porém, isso só pode ocorrer se a utilização do fundo de reserva houver ocorrido durante o período da locação.
Por outro lado, a constituição do fundo de reserva é de responsabilidade do proprietário do imóvel. Ou seja, é o locador quem paga mensalmente o valor, segundo a Lei do Inquilinato.
Quem deve pagar o fundo de obras?
De acordo com o Art. 22 da Lei do Inquilinato, é de responsabilidade do locador pagar as despesas extraordinária do condomínio e o fundo de obras está incluso nesse tipo de despesas, por isso, o proprietário do imóvel é o responsável pelo pagamento do fundo de obras.
Conforme o Art. 22 da Lei do Inquilinato, é de responsabilidade do locador pagar as despesas extraordinárias do condomínio. Como o fundo de obras e reformas em condomínio são consideradas despesas extraordinárias, quem deve pagar as obras em condomínio, pintura das fachadas é o locador. O inquilino só precisa pagar as despesas ordinárias do condomínio.
Quanto deve ser o fundo de reserva?
Conforme citado, é a lei nº 4591/62 que é responsável pela cobrança do fundo de reserva, e segundo ela, é a convenção que determina as quantias. Normalmente, o fundo de reserva é estipulado entre 5% e 10% da arrecadação condominial.
Como o fundo de reserva pode ser usado?
É essencial garantir que o dinheiro não seja desvalorizado. Logo, é fundamental que o condomínio aproveite para aplicar a quantia em fundos de investimento ou caderneta de poupança. Contudo, a aplicação só deve ser feita em aplicações de curto prazo, que permitem o resgate de forma prática e a qualquer momento. Por fim, é necessário destacar que o fundo de reserva deve ser depositado em uma conta diferente da conta bancária do condomínio voltada para despesas. Sem dúvida, isso fornece uma maior transparência à gestão financeira e ainda torna a contabilidade mais fácil.
Fundos de reserva específicos
Por outro lado, o condomínio também pode criar fundos de reserva para uso específico. Essa medida tem o intuito de arrecadar dinheiro suficiente para a realização de alguma reforma planejada. Em outras palavras, é como se o condomínio estipulasse uma meta financeira a ser alcançada para cumprir uma demanda.
Para ilustrar, é possível criar um fundo de instalação de um elevador novo no condomínio. Por ser uma compra de valor bastante alto, o caixa específico para isso ajuda o condomínio a organizar as finanças para alcançar o objetivo. Da mesma forma, é possível criar fundos voltados para obras.
Dessa maneira, é possível guardar um dinheiro para realizar reformas importantes no condomínio sem comprometer outras operações de rotina. Alguns exemplos de fundos especiais são:
Fundo para pintura da fachada;
Fundo para equipagem (diversas compras básicas, comum em condomínios novos);
Fundo de obras.
Os fundos específicos só podem ser criados mediante votação, com quórum de ao menos dois terços dos condôminos.
Como calcular o valor do fundo de reserva?
Como citamos anteriormente, a contribuição para o fundo de reserva é calculada com base em uma porcentagem do valor da taxa condominial. Geralmente, essa porcentagem fica entre 5% a 10% da cota condominial.
Para deixar as coisas mais didáticas, vamos utilizar um exemplo hipotético. Em um condomínio cuja taxa condominial tem valor de R$ 500, a contribuição fica entre R$ 25 e R$ 50.
No entanto, nada impede que o condomínio possua uma porcentagem ou cálculo diferente na arrecadação do fundo de reserva. Da mesma forma, isso é possível desde que seja estipulado pela legislação interna.
Também é possível que o condomínio crie novas medidas para estimular o crescimento das arrecadações, seguindo as normas condominiais. O síndico pode definir que os valores cobrados relativos às multas sejam depositados na conta do fundo de reserva.
Devolução fundo de reserva do condomínio
Para finalizar, devemos destacar que nenhum valor do fundo de reserva poderá ser devolvido. Ao fazer a contribuição, o condômino autoriza que a quantia se torne propriedade do condomínio. Mesmo que a unidade seja vendida ou alienada, não existe restituição do dinheiro do caixa aos condôminos.
Por sua vez, a cobrança de fundo de reserva por associação de moradores deve ser realizada conforme as normas do estatuto da instituição.
Depois de decidir o melhor modo de fazer o fundo de reserva do condomínio que você gerencia, apresente a proposta para a assembleia e boa sorte! Com um bom planejamento, é possível garantir uma boa gestão financeira no condomínio.
![Subsíndico: quais são as suas funções? [GUIA COMPLETO]](https://blog.townsq.com.br/wp-content/uploads/2020/01/subsindico-responsabilidades.jpeg)
