Lei do Inquilinato – Entenda os direitos e deveres do inquilino

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Tudo o que você precisa saber sobre a lei do inquilinato para garantir seus direitos.

Quando você vai alugar um quarto, casa ou apartamento, muitas vezes não sabe bem ao certo quais são as regras básicas deve seguir, assim como aquelas que o locador deverá cumprir. Essas regras são convencionadas pela lei do inquilinato e devem ser seguidas, mesmo com contratos informais entre o inquilino e o dono do imóvel. As cláusulas determinadas por essa lei vão garantir o seu conforto e evitar possíveis dores de cabeça mais a frente.

Primeiro, uma explicação rápida sobre a Lei do Inquilinato: é ela quem regula o mercado de aluguéis residenciais e comerciais, e tanto locatários e inquilinos devem saber seu conteúdo antes de fechar um negócio.

Por esse motivo, resolvemos abordar alguns pontos fundamentais para que você entenda bem seus direitos e deveres.

Um dos primeiros itens a serem observados é no que diz respeito ao prazo do  contrato do aluguel, que pode ser realizado por tempo determinado ou indeterminado. Em casos indeterminados, seu término ocorre no caso de ausência de pagamento do aluguel ou de outros encargos.

Outra questão que deve ter atenção tanto do inquilino quanto do locatário é sobre a devolução do imóvel. Em 2010 a lei do inquilinato sofreu uma mudança em seu texto original. A devolução que antes poderia ser protelada por até três anos, teve seu prazo reduzido para 45 dias no máximo.

No caso de despejo, são 30 dias para se deixar o imóvel, antes seis meses na lei anterior. Em contratos sem garantia, o inquilino que faltar com o pagamento do aluguel pode ser chamado para desocupar o imóvel em até 15 dias.

Você pode ler a lei 8245 na íntegra neste link: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm

Agora que você já sabe a principal base da lei do inquilinato vamos aos direitos e deveres.

Direitos do inquilino

Entrega do imóvel. O proprietário deve entregar o imóvel em condições de uso para o inquilino, e fica responsável por corrigir problemas e defeitos que são anteriores à locação. Ele também deve entregar ao inquilino recibo com discriminação dos pagamentos realizados.

Taxas administrativas. O dono é obrigado a pagar taxas de administração imobiliária (se forem cobradas pela corretora) e de intermediações, como a conferência de idoneidade do locatário ou seu fiador.  Impostos, taxas e o prêmio do seguro complementar contra fogo devem ser pagos pelo proprietário, a não ser que fique acordado no contrato que essas despesas serão do inquilino.

Despesas do condomínio. O proprietário também paga as despesas extraordinárias do condomínio, como obras de reforma ou ampliação da estrutura integral do imóvel; pintura das fachadas, iluminação e esquadrias externas; e instalações de equipamentos de segurança e incêndio. Indenizações trabalhistas e previdenciárias de dispensa de empregados ocorridas antes do início da locação também são responsabilidades do dono do imóvel.

Deveres do inquilino

  • Pagar o aluguel e os encargos da locação no prazo estipulado;
  • Cuidar e zelar pelo imóvel como se fosse sua propriedade, e devolver o imóvel, no mesmo estado em que recebeu para morar;
  • Se o imóvel sofrer qualquer dano ou defeito, e for verificado que a responsabilidade é do locador, informá-lo imediatamente sobre o ocorrido;
  • Reparar os danos provocados por si, seus dependentes, familiares ou visitantes;
  • É proibido modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
  • Deve pagar as despesas ordinárias do condomínio, além de cumprir integralmente a convenção e os regulamentos internos;

As despesas ordinárias do condomínio que o inquilino é o obrigado a pagar são entendidas por aquelas necessárias à administração, principalmente:

  1. salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
  2. consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
  3. limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
  4. manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
  5. manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
  6. manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
  7. pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
  8. rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
  9. reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

No começo de 2016 o Código de Processo Civil sofreu algumas modificações, assim como a lei do inquilinato. Veja quais foram essas mudanças e como elas afetaram os direitos e deveres do inquilino.

  • Deborah Illana

    Olá, gostaria de saber se preciso pagar a taxa no caso a multa por sair antes do prazo determinado do local pois tive vários problemas no local e ao entrar em contato com a imobiliária não obtive resposta de solução para os problemas. Por isso resolvi mudar pois não dava mais para ficar em um local que está para cair, assim entreguei com urgência o apartamento neste caso devo pagar a multa ou oque posso fazer? Sem falar que já morava lá em um ap que deu um monte de problema e por isso tive que trocar para outro no mesmo local e quando fizemos a troca eles fizeram um novo contrato ignorando o tempo q moramos no primeiro ap

    • Olá Deborah,

      no seu caso, você precisa provar que notificou o proprietário ou a imobiliária, e os mesmos não tomaram as providências necessárias.

      Normalmente é recomendado ir a um Cartório de Registro de Títulos e Documentos, e realizar uma comunicação extrajudicial solicitando o reparo dos problemas. Desta forma, ao sair do imóvel você tem como provar que solicitou os consertos e nenhuma ação foi tomada.

      Se, após a notificação extrajudicial o locador não tomar providências, você pode entrar com uma ação judicial solicitando a rescisão do contrato sem multa.

      Como você disse que já se mudou, o ideal é juntar as provas que tenha de suas solicitações, para provar que não obteve respostas e tentar ser liberada da multa.

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  • Arimathéa Aguiar

    Boa tarde!
    Estou em um imóvel comercial em que um contrato de 36 meses findou em 19 de junho de 2013. Não houve redação de um novo contrato. A pergunta é a seguinte: no caso de inadimplência, os fiadores do primeiro contrato findado na data acima mencionada permanecem como fiadores depois do fim desse contrato?

    • Bom dia Arimathéa,

      Após o vencimento do prazo inicial ocorre a renovação automática do contrato por prazo indeterminado. Portanto continuam os mesmos fiadores.

      Um abraço.

      • Arimathéa Aguiar

        Bom dia!
        Qual seria o procedimento para exonerar os fiadores? Obrigado!

        • Arimathéa,

          Segundo a lei 8.245, Art 10 Inciso X, (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm):

          X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

          Portanto o ideal é você entrar em contato com o locador pleiteando a exoneração da fiança.

          Abs e boa sorte 😉

  • César Almeida

    ola, aluguei um ponto comercial com duração de um ano de contrato, depois de vencido foi renovado automaticamente, precisei desocupar o imóvel e o dono do imóvel esta me cobrando multa de 3 meses do valor do aluguel, não avisei com antecedência de 30 dias que iria desocupar, no meu entender eu ficaria devendo apenas multa referente a 1 mês de aluguel por não ter avisado que iria desocupar o imóvel, isso procede?

    • Olá César, correto.

      O procedimento para desocupação é comunicar o locador por escrito em 2 vias, atestando recebimento do mesmo, e com data e assinaturas sua e do proprietário.

      A partir de então você tem 30 dias para desocupar o ponto. Se o contrato já foi prorrogado por prazo indeterminado, o locatário não é obrigado a pagar multa, e sim o valor do aluguel restante.

      Abs

  • Tabata

    Boa noite, gostaria de tirar umas dúvidas. Meu contrato venceu dia 10/10/2016, no meu contrato tem uma cláusula dizendo que após o vencimento do contrato fica a critério da locadora devolver os três últimos meses ou devolver apenas dois meses e deixar que fiquemos 30 dias e devolverá o caução referente a dois meses sem juro e sem correção, porem para nós não eh viável continuar por mais 30 dias, informamos que iriamos sair, no dia que pagamos o aluguel 10/01, infelizmente não foi por escrito e sim verbalmente, para nós não eh viável continuar por mais 30 dias pois já queremos nos mudar e assim que assinar o contrato da nova casa já vai começar correr o aluguel, a locadora que devolver apenas dois últimos meses de aluguel sem correção e juros (pois isso que está no contrato) e ainda quer descontar o último mês de aluguel com reajuste aumento de 10% referente a janeiro de 2017. Esse contrato está dentro da lei?

  • Aline Costa

    Boa tarde!

    Por favor, poderiam esclarecer uma dúvida?

    Meu inquilino não está pagando o aluguel, IPTU e condomínio na data combinada em contrato (todo dia 10) e pelo segundo mês consecutivo depositou o valor (não integral) com 6 dias de atraso. A diferença ele ainda não depositou e já se passaram 14 dias da data combinada.

    Se o mesmo não pagar essa diferença e atrasar novamente no próximo mês, posso rescindir o contrato sem pagamento de multa?

    Se precisar eu envio o contrato para vocês analisarem as cláusulas. Mas como sou leiga nesse assunto de lei do inquilinato, temo agir de forma incorreta, visto que é a primeira vez que acontece isso com inquilino, nunca tive tanta dor de cabeça antes.

    Estou desesperada!! Por favor, me ajudem!!

    Obrigada

  • Wagner Pulzi

    Prezados,

    Gostaria de parabenizá-los, pelas informações relevantes e úteis. Contudo, ainda gostaria de saber mais, se possível, sobre aluguéis de imóveis, no que diz respeito à Lei do Inquilinato e ao Código Civil. Estou com essa dúvida, pois contratos não podem ser cancelados, mas estou com grandes problemas no imóvel que aluguei e gostaria de sanar minhas dúvidas quanto ao fato!

    Aluguei meu imóvel há 6 meses e somente agora, época de muitas chuvas, vícios ocultos têm aparecido. Eu sei que é de minha responsabilidade informar à proprietária e assim o farei, com as devidas fotos e informações. Contudo, não há meios para rescisão do contrato sem o pagamento de multas?

    Afinal, não terei tempo disponível durante a semana; aos finais de semana, claro, gostaríamos de descansar e, mesmo se aceitarmos reformas nesse período, ainda teremos o transtorno da reforma, a sujeira e, no meu caso, minha filha sofre de rinite e não pode estar em ambientes com poeira e tinta. Se fosse apenas um problema, tudo bem. A questão é que a casa possui diversas infiltrações em três cômodos, o cano da área de serviço não possui vazão suficiente e a água já chegou a subir o suficiente para invadir a cozinha, bem como a sala tem o mesmo problema. Uma vez retornamos para casa à noite e a água invadiu a sala até a metade, atingindo a tapete e os móveis. Sempre protejo toda a porta com uma lona quando saio, agora.

    Resumindo, apareceram tantos transtornos que não constavam na vistoria e no laudo, agora, com a chuva, que não sei se gostaria de permanecer no imóvel e enfrentar reformas, mesmo com descontos na aluguel. Há alguma possibilidade não prevista nas referidas leis para que eu possa rescindir o contrato sem multas?

    Se puderem ajudar, agradeço!

    Grato!

  • Hyung Park

    Olá, quero saber como faço para entrar com uma ação judicial para solicitar a rescisão contrato sem a multa? Pois estou com problemas de infiltração do telhado desde o primeiro dia de locação e já faz 6 meses q tô com esse problema e nada foi resolvido, e o proprietário faz um mês que não dá satisfação.

  • Kelly Liadan

    olá! Quero saber se eu sair antes do termino do contrato se tenho direito aos 3 meses de calção? Porem estou no imovel desde 1 de junho de 2015 e termina meu contrato em 30 de novembro de 2017.

    • Edilson

      Prezada Kelly,

      Isto depende do que reza em seu contrato de locação. Se houver uma clausula onde resguarda que você poderá desocupar o imóvel antes do término do contrato sem a incidência da multa contratual por rescisão antecipada, você poderá resgatar o seu calção (reajustado) caso não haja outro débito.

  • Willian Bravatelli

    Essa matéria deveria se chamar “Lei do Inquilinato – Entenda os deveres e deveres do inquilino”

  • Roberta Ponciano

    Oi, Meu contrato de 24 meses termina dia 12/03/2017. E o proprietário entrou em contato mês passado informando que ele não iria renovar o contrato, pois ele voltaria a morar no imóvel.

    Gostaria de saber se após o último dia do contrato (12/03/2017), eu tenho direito a um prazo (mais alguns dias) pra sair do imóvel?

  • Anizia Licastro

    Boa noite, preciso de uma informação. Moro há 6 meses num apto aonde venho atravessando alguns problemas no mesmo, como vazamentos e outros. Pago um aluguel nada barato. No sábado, dia 11/02/2017 ao dar descarga no wc social vazou tudo e quase levei um tombo. Tenho 62 anos e quero sair daqui devido a esse e aos outros problemas anteriores. O proprietário quer que eu pague a multa para sair .É justo isso ? Estou em dia com meus pagamentos. Aonde a Lei do Inquilino me protege ?

  • Bruna Bastos

    Boa noite. Fizemos uma solicitação de manutenção ao nos mudar, a imobiliária enviou um funcionário que não conseguia realizar o serviço, continuamos tentando porém nada de resolver o problema. Agora um ano depois tentamos novamente e eles alegam não ter registro da situação e querem nos fazer pagar pelo reparo. Gostaria de saber se somos obrigados a provar nossa solicitação ou eles são responsáveis por isso. Cabe processo? Quais leis nos dão respaldo?

  • Anninha Lima

    Boa tarde, eu sou locatária de um apartamento e a imobiliária não quer liberar o meu acesso ao socialcondo. No que eu saiba, pela lei do inquilinato, eu tenho direito a ter acesso às informações referentes ao condomínio. Gostaria de saber se a imobiliária pode me impedir de ter acesso ao socialcondo.

    Agradeço a atenção.

  • Jack Linss

    Oi…gostaria de tirar uma duvida … eu sou proprietaria do imovel.. e responsavel por pagamento de despesa como agua… se por acaso a empresa fornecesora desse serviço desligar o fornecimento alegando falta de pagamento e eu como responsavel de imediato solucionar o problema de forma que nao causou danos ao locatario o locatario pode usar isso como quebra de contrato…?

  • Jack Linss

    Oi boa noite…
    Gostaria de saber… se eu como locador assim que vencer o contrato eu posso solicitar o imovel existe algum argumento do locatario para nao desocupar o local ou deve aceitar sair pois o contrato venceu e pronto..?

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  • Josiane Rodrigues

    Boa noite
    Quando o dono da casa deixa o inquilino por um mes sem sair uma gota de agua na torneira o que devo fazer?

  • Tania Nolli

    Estou saindo de uma casa em que fiquei por dois anos, quando entrei em 1 de fevereiro de 2015 paguei o aluguel adiantado e o proprietário me disse que quando eu saísse não pagaria, agora dia 3 de fevereiro de 2017 recebi um bilhete que dizia que já que eu não me pronunciei ele prorrogou o contrato até 1 de fevereiro de 2018, então dia 6 de fevereiro quando paguei o aluguel avisei ele previamente que iria sair mas que não tinha uma data certa e portanto ficaria acordado que não iria ficar o ano todo, no dia 3 de março avisei a eles que iria sair no dia 9 de março, ele então quer me cobrar o aluguel todo, eu não acho justo, propus a ele pagar só os dias que fiquei a mais na casa, mas ele está sendo irredutível, qual seria o valor justo que eu tenho que pagar, alguém pode me ajudar por favor.
    Obrigada

  • Neide Mota

    Gostaria de saber se posso pedir a saida de um inquilino por barulho bagunça som alto a qualquer hora do dia

  • Gilberto Timoteo

    gostaria de saber se o proprietário, pode pedir pra ver o interior do imóvel, tirando a privacidade do inquilino ?

  • ravana3015@gmail.com Ana

    Gostaria de saber se a imobiliária pode me obrigar a fazer o seguro incêndio com a seguradora que eles estipulam. Alguem ja passou por essa experiencia?

  • Neide Barbalho

    Pois é eu era inquilina de uma casa a 11 anos pois a casa comecou a rachadurar grande por todos os comodos chamei a proprietária ela quis consertar a casa comigo dento pois nao aceitei porq passo o dia inteiro fora por incrível que pareça achei outra casa dela mesma pra alugar deu certo agora eu tenho q pagar toda pintura e consertos da casa antiga ta certo isso

  • Tiago Gabriel

    aluguei uma casa recentemente, no dia 01/14/2017 paguei o caução no valor de 500 reais e a dona da casa ja esta me cobrando mais 500 reais de aluguel para ser pago ate dia 12/04/2017 quer dizer 12 dias apos eu entrar na casa, isso esta certo?

  • Roberta Almeida

    Gostaria de um esclarecimento, no caso de nenhuma das partes ter assinado o contrato e o inquilino continuar na residencia os fiadores continuam o mesmo. Mesmo sem assinatura em documentos ?