NBR 16.280 – Norma de reformas da ABNT

nbr 16.280

A NBR 16.280, norma da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) entrou em vigor no dia 18/04/2014. Ela surgiu para garantir que qualquer alteração feita nas edificações – inclusive dentro das unidades – seja comunicada e aprovada pelo síndico e, em alguns casos, por um engenheiro.

Na teoria, a lei garante que o síndico deve ter conhecimento de todas as reformas e obras dentro do prédio, porém na prática nem sempre isso acontece. Em muitos condomínios os proprietários acreditam que, por se tratar de sua unidade, estão livres para efetuar as alterações que julgarem adequadas no espaço. No entanto, é preciso lembrar que até mesmo pequenas alterações podem causar impacto na estrutura.

Alterações na estrutura dos prédios podem causar danos graves à edificação, comprometendo a segurança e a integridade dos moradores. É pensando nisso que a norma entrou em vigor. Por isso, segunda a nbr 16.280, se você quer executar qualquer tipo de intervenção em suas unidades, deve apresentar um projeto assinado por um engenheiro ou arquiteto detalhando o que será feito, e a aprovação ficará por conta do síndico.

Modelo de autorização de obra ou reforma

De acordo com a NBR 16.280, no documento apresentado para o síndico deve constar uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) no caso de um engenheiro, ou um RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), se for expedido por um arquiteto. Além de um cronograma detalhado do que será feita na obra, também deverá constar o tempo estimado e lista de trabalhadores envolvidos.

Separamos um exemplo de termo de responsabilidade do morador sobre a obra, para lembrar os documentos que são necessários ao realizar uma reforma de acordo com a nbr 16.280.

O síndico deve fiscalizar a obra, pois, apesar da responsabilidade ser do engenheiro ou arquiteto que assinou o projeto, se algo sair diferente do que está no documento, quem será responsabilizado é o próprio síndico.

Após o fim da obra, o síndico deve vistoriar as condições em que ela foi finalizada, receber do proprietário do imóvel um termo de encerramento e os manuais atualizados e então arquivar toda a documentação.

A NBR 16.280 na prática:

 

Necessitam ART/RRT

  • Instalação de ar-condicionado
  • Mudança de lugar de torneiras, chuveiro ou tomadas
  • Abertura de porta ou cozinha americana
  • Fechamento ou envidraçamento de sacadas
  • Buracos ou perfurações de lajes
  • Instalação de banheira
  • Reformas onde há necessidade de engenheiro eletricista
  • Reparo ou alteração nas instalações de gás
  • Troca de revestimentos com uso de ferramentas de alto impacto, como marretas ou marteletes, para retirada do revestimento prévio
  • Alterações estruturais o apartamento

NÃO Necessitam ART/RRT

  • Pintura
  • Pequenos reparos elétricos ou hidráulicos que não utilizem ferramentas de alto impacto, e não façam alterações da estrutura do condomínio
  • Colocação de redes de proteção
  • Substituição do forro de gesso, desde que o novo tenha características semelhantes ao original

Algumas dúvidas frequentes:

Obra no condomínio seguindo a NBR 16.280

  • Se o morador executar a obra sem apresentar a ART/RRT o síndico poderá interrompê-la, pedir o embargo da mesma pela prefeitura e ainda entrar com uma ação na justiça com pedido de paralisação da obra. Outra alternativa simples é não permitir que os materiais ou funcionários da unidade em reforma entrem no condomínio.
  • Quando o próprio síndico está fazendo obras dentro do seu apartamento, o ideal é que se forme uma comissão de obras aprovada em assembleia, com poder de fiscalização, que peça para o síndico toda a documentação pertinente à obra.
  • A iniciativa vem para garantir mais segurança e profissionalismo em alterações feitas no condomínio, além de ser uma forma de torná-lo mais regrado, onde todos tem conhecimento dos acontecimentos que dizem respeito às estruturas e demais ocorrências relevantes.

O que você acha da nbr 16.280? Deixe um comentário e compartilhe com a gente!

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  • Adilson Silva

    Sou engenheiro civil, sei que mesmo com a NBR ainda em cidades grandes, poucas pessoas tem coragem de fiscalizar evitando obras irregulares, virando a cara para isso.Quando fazem isso, colocam em risco não somente a sua vida, mas a vida do resto dos moradores e familiares. São poucos ou predios que possuem planos em caso de incendio, compra de escada externa em caso de residecial 4 ou 5 pavimentos, desabamento, entre outros. Vou me especializar nesta área e quero mais informações a respeito. grato desde já.

    • Ronaldo

      Sou síndico e gostaria de informações sobre a NBR 16.280.
      Nosso condomínio é simples/popular, temos 02 blocos com 15 ap. cada.
      Um morador resolveu reformar seu ap. Ele esta substituindo apenas os azulejos dos WC e Cozinha. Ele tem que entrar nesta norma? Tem que realmente contratar um engenheiro/arquiteto para tão pequeno trabalho? Realmente se fosse para quebrar parede para ter ganho de espaço, eu concordo com a contratação destes profissionais, pois, a remoção de parede pode sim prejudicar a estrutura de prédio, mas a retirada de azulejo, uma tomada, uma torneira, realmente não vejo a necessidade.

      • socialcondo

        Ronaldo, a troca de azulejos e pisos é realmente bastante questionada.

        O anexo A da norma 16280 traz um ‘Modelo orientativo para realização de obras de reforma em edificações’, e um dos tópicos na tabela é referente a Revestimentos:

        Troca de revestimentos desde que não sejam utilizados marteletes ou ferramentas de alto impacto, para retirada do revestimento anterior – Responsável: Empresa capacitada

        Troca de revestimentos com uso de marteletes ou ferramentas de alto impacto. para retirada do revestimento anterior – Responsável: Empresa especializada

        Ou seja, a troca de revestimentos está coberta na norma. Apesar da NBR 16280 não ser uma lei, ela vale como recomendação, e caso ocorra algum problema em pequenas reformas, o uso da regra vai amparar legalmente o síndico, moradores e funcionários do condomínio.

        Um prática que às vezes acontece nestas obras de pequeno porte, como troca de azulejos e pisos, substituição de torneiras, etc, é o uso de somente uma notificação por escrito a síndico, contendo a informação de que o reparo/obra não causará impacto na estrutura do edifício, redes de água, luz e gás. Esta notificação deve ser elaborada e assinada por um profissional qualificado.

  • Basil Paixão Teixeira

    Mais uma “leizinha” do nosso Brasil varonil, que acabará por dar em nada. Além dessa, temos agora que substituir os extintores de incêndio de nossos veículos…. Quem se lembra dos “estojos de primeiros socorros” até então obrigatórios ?
    Pois bem, com essa Norma,o síndico terá plenos e gerais poderes de imperador, para aprovar ou não a obra. Ele tem capacidade técnica e poderes para tanto ? Estão jogando nas costas dele toda a responsabilidade pela irresponsabilidade de algum condômino ? É o poder público “lavando” suas mãos como fez Pôncio Pilatos ?

  • Maria Lúcia Leite

    Recebemos um comunicado da administração, onde a sindica cita alguns itens que não poderão serem executado sem autorização deacordo com a NBR 16280, entre os itens ela mencionou pintura interna no apartamento, isto procede ? por qual a razão que necessito de um arquiteto e/ou engenheiro para aprovar a pintura dentro do meu apartamento? Fico no aguardo de uma orientação. Obrigada

    • socialcondo

      Maria Lúcia, a NBR16280 caracteriza como reforma de edificação:

      alteração nas condições da edificação existente com ou sem mudança de função, visando recuperar, melhorar ou ampliar suas condições de habitabilidade, uso ou segurança, e que não seja manutenção

      Portanto, se for somente pintura interna do imóvel, não é necessária autorização de um arquiteto ou engenheiro.

  • André Gomes

    Boa noite gostaria de saber se para fazer contrapiso para colocação de piso laminado é necessário fazer a ART

    • Sim André,

      De acordo com a recomendação da norma você precisará de uma ART (assinada por um engenheiro) ou RRT (assinada por um arquiteto), pois apesar de ser um serviço tranquilo, o síndico irá solicitar a mesma no momento da instalação do piso laminado. Para facilitar, você pode solicitar para o profissional que já monte o plano de reforma do seu apartamento de acordo com a NBR 16280 em uma mesma ART/RRT.

  • vinícius

    Olá boa tarde fiz uma instalação de ar no mesmo lugar que já existe em outros apartamentos, porém não sabia da rrt e só fui informado após a obra concluída gostaria de saber como proceder ?